Residencedessousbois
14 Février 2019 à 23h12 - 50

Investir dans une résidence médicalisée pour défiscaliser ?

Les résidences médicalisées sont des établissements pour seniors, on les appelle aussi des EHPAD. Elles sont destinées à l’investisseur qui souhaite se lancer dans la location meublée et réduire son impôt sur le revenu. Quels sont les avantages fiscaux et comment acheter une chambre d’EHPAD ?

L’allègement de son IR par les deux régimes fiscaux classiques

En se lançant dans ce type de placement, l’investisseur a l’opportunité de supprimer tout ou partie de son IR. Ceci en bénéficiant du régime réel d’imposition qui est la première option fiscale, la seconde étant le régime micro BIC. Ce sont les régimes classiques qui s’appliquent d’office dans la location meublée.

Si les revenus locatifs annuels atteignent 77 000 euros et plus, le loueur profite du régime réel d’imposition. Ses avantages : déduire des frais et charges, les frais de notaire et d’agence, la taxe d’habitation et les assurances, les intérêts d’emprunt. Les frais générés par les petites réparations peuvent aussi être déduits de l’imposition du loueur. Il en est de même pour les amortissements.

Pour des loyers en dessous des 77 000 euros, ce sera le régime micro BIC qui sera choisi. La carotte fiscale prend la forme d’un abattement minimal de 50%.

Le dispositif Censi-Bouvard peut aussi être combiné avec l’un ou l’autre de ces régimes : il ouvre droit à une réduction d’impôts de 11%. La durée de l’engagement dans ce cas est de 9 ans, période pendant laquelle la revente de l’EHPAD n’est pas autorisée.

Pour en savoir plus sur les conditions de défiscalisation, rendez-vous avec les spécialistes sur residence-senior.com.

L’achat d’une chambre d’EHPAD et la mise en route de l’activité

Il faut se rapprocher d’un gestionnaire pour acheter un EHPAD. Celui-ci propose de multiples programmes à l’investisseur : des résidences neuves ou d’occasion, exploitées sous le régime fiscal classique ou combiné au dispositif Censi-Bouvard. L’achat d’un EHPAD peut même se faire avant sa livraison, c’est-à-dire que l’investisseur le réserve à l’avance pendant la phase de construction.

C’est un bail commercial que le gestionnaire d’EHPAD et l’investisseur vont signer ; on l’appelle également le bail 3 6 9. Attention à bien relire ce document avant la signature, entre autres à veiller exclusivement sur les conditions relatives aux charges de l’exploitation. Par exemple les travaux d’entretien et de rénovation. Un bail commercial de qualité doit inclure clairement ces conditions, ces charges étant généralement imputées au gestionnaire.

Rappelons par ailleurs que si l’investisseur décide à terme de revendre sa résidence médicalisée, le nouvel acheteur reprend le statut de LMNP ainsi que le bail commercial signé.

Le prix d’un EHPAD est d’environ 150 000 euros à 255 000 euros en moyenne, selon qu’il s’agisse d’une résidence neuve ou de seconde main. L’investisseur bénéficie immédiatement du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel LMNP et ce, à condition que ses revenus locatifs annuels n’excèdent pas 23 000 euros. Il devient un loueur professionnel s’il déclare plus de 23 000 euros par an de recettes locatives. Dans les deux cas, il profite toujours de la réduction d’impôts prévue.

L’activité de LMNP et de LMP doit être déclarée auprès du greffe du tribunal de commerce. Le loueur professionnel se doit en plus de s’immatriculer au RCS.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

L’intervention d’un expert-comptable est obligatoire dans la mesure où le loueur devient un micro-entrepreneur. Avant même l’achat de la résidence médicalisée, il est donc préférable de contacter à l’avance un expert-comptable : celui-ci évaluera les risques éventuels, les gains, la défiscalisation, le rendement annuel et la rentabilité sur le long terme. L’investisseur lui-même peut faire une simulation de son investissement à partir des calculateurs en ligne.

L’expert-comptable se chargera aussi de la mise en route de l’activité du point de vue administratif comme énoncé précédemment.

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