Residencedessousbois
17 Février 2019 à 16h34 - 41

Top 3 des choses à savoir pour bien revendre un EHPAD

La revente d’un EHPAD ne respecte pas toujours les règles de celle d’un bien immobilier classique. Il s’agit certes d’un bien loué meublé, mais à typologie différente. Rappelons aussi que sa gestion est assurée par un spécialiste de la prise en charge de la dépendance. En outre, le vendeur est lié à ce dernier par un bail commercial et non un bail locatif. Voici donc les trois points à retenir pour bien revendre un EHPAD.

En ce qui concerne la liquidité

Un EHPAD c’est avant tout de la pierre : sa revente n’est pas toujours aisée. Pourtant, les EHPAD étant des résidences seniors médicalisées et non un bien meublé classique, on peut dire que le marché est plus ou moins liquide en raison de la forte demande aussi bien du côté des investisseurs que du côté des seniors. En bref, les EHPAD présentent un niveau de liquidité assez raisonnable. Il est toujours conseillé de se faire accompagner par son expert-comptable ou son CGP afin d’étudier les risques de liquidité tels que les coûts générés par l’opération.

Le point sur l’éventualité d’une moins-value

Attention également aux éventuelles moins-values issues de plusieurs variables. Ci-après quelques paramètres à évaluer :

  • la qualité du gestionnaire : si l’investisseur a choisi un bon gestionnaire, le risque de revente avec de la moins-value est moindre. En revanche, la revente sera plus complexe dans le cas d’un gestionnaire peu sérieux ou douteux, puisque c’est sur celui-ci que repose entièrement l’exploitation de l’EHPAD, donc la provenance des revenus locatifs et leur régularité.
  • la qualité de l’EHPAD : si votre établissement a pris de l’âge, s’il est peu entretenu ou si les services ne sont pas conformes aux dispositions de la convention tripartite, l’État peut lui retirer son agrément. Si l’investisseur revend à ce moment critique, les risques de perte en capital seront élevés puisque l’EHPAD intéressera peu d’acheteurs.

Si le vendeur n’est pas impacté par ces deux cas susmentionnés, il peut enregistrer une éventuelle plus-value, mais qui doit être anticipée afin de bien fixer le prix de la revente et favoriser la liquidité. Ne pas oublier en effet qu’un EHPAD revendu trop cher par rapport au cours normal a peu de chances d’être écoulé sur le marché secondaire. Pour cela, l’intervention de l’expert-comptable est toujours recommandée.

Qu'en est-il du meilleur moment pour revendre

Comme énoncé plus haut, le vendeur est lié par un bail commercial au gestionnaire de l’EHPAD. Il est toujours important de se référer aux conditions relatives à la durée du bail. Un bail proche de son expiration est peu intéressant pour le nouvel investisseur. En revanche, il sera plus séduit par un EHPAD dont le bail a été récemment souscrit, sans avoir à se soucier des conditions de renouvellement dans les cinq prochaines années par exemple.

Par ailleurs, si le vendeur a opté pour le montage Censi-Bouvard dans le but de profiter de certains avantages fiscaux, la revente ne pourra pas être réalisée avant 9 ans de détention. Le non-respect de cette période d’engagement a pour conséquence l’annulation de la carotte fiscale octroyée. Ce qui va fausser les calculs sur le rendement.

En conclusion, il est impératif de bien ficeler son dossier de revente avant de programmer la cession proprement dite. Le choix des vecteurs de distribution n’est pas non plus à négliger : se rapprocher des professionnels de l’immobilier ou contacter directement le gestionnaire. Le vendeur peut aussi réaliser lui-même la revente de son EHPAD, mais parfois à des conditions moins intéressantes tout en tenant compte de la durée relativement longue que les démarches vont engager.

Consulter ehpadimmo.com pour en savoir plus.

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